Dat betekent dat voor grofweg 400 panden de komende jaren nog stappen moeten worden gezet. De grote vraag: hoe zorg je ervoor dat verduurzaming niet alleen goed gebeurt, maar vooral ook snel genoeg?
Erik Leisink is opgavemanager sport, welzijn, zorg en verduurzamen bij de vastgoedafdeling van gemeente Utrecht. Vanuit die rol werkt hij aan de aanpak voor het verduurzamen van de kernportefeuille dat bestaat uit onder meer onderwijs-, sport-, welzijns-, zorg-, cultuur- en erfgoedgebouwen.
Van goede projecten naar meer tempo
Utrecht verduurzaamt al jaren maatschappelijk vastgoed. Traditioneel gebeurt dat vooral pand voor pand. Daarbij worden verduurzaming, onderhoud, toegankelijkheid en wensen vanuit beleid of gebruikers vaak gecombineerd in één project. Dat levert kwalitatief goede gebouwen op, maar het proces kost ook veel tijd. Uit de praktijk blijkt dat Utrecht op deze manier ongeveer vijf bestaande gebouwen per jaar kan aanpakken. Dat is simpelweg niet voldoende om de totale portefeuille tijdig te verduurzamen.
Om richting 2050 de portefeuille daadwerkelijk te verduurzamen, moet het tempo volgens Utrecht omhoog naar ongeveer vijftien panden per jaar. Daarmee ontstaat een vraag die veel gemeenten herkennen: hoe organiseer je verduurzaming op grotere schaal zonder ieder pand opnieuw als volledig losstaand project te behandelen?
Van pand voor pand naar een programmatische aanpak
Utrecht kiest ervoor om een deel van de gebouwen die versneld moeten worden aangepakt samen te brengen in één programma. “Het is een programmatische aanpak in plaats van pand voor pand”, legt Erik uit.
Daarbij gaat het niet alleen om de technische verduurzaming van gebouwen. Om daadwerkelijk snelheid te maken, moeten meerdere randvoorwaarden tegelijkertijd goed worden georganiseerd. Hoe regel je financiering? Hoe betrek je huurders? Hoe richt je de interne organisatie in? En hoe zorg je ervoor dat de opgave aantrekkelijk genoeg is voor marktpartijen om erop in te schrijven?
Juist dat laatste blijkt een belangrijk aandachtspunt. De bouwmarkt heeft beperkte capaciteit en partijen hebben voldoende werk. Door projecten slimmer te bundelen en marktpartijen zicht te geven op een grotere en meer continue stroom aan opdrachten, kan de aanpak aantrekkelijker worden. Tegelijkertijd hoeft niet ieder gebouw op dezelfde manier naar de markt. Eenvoudigere panden kunnen mogelijk via bestaande onderhoudspartijen worden aangepakt, terwijl complexere projecten juist gebundeld kunnen worden aanbesteed.
De aanpak moet passen bij de gemeente
Een belangrijk inzicht is dat er geen standaardmodel bestaat dat voor iedere gemeente werkt. Voor een kleinere gemeente met een beperkte vastgoedportefeuille kan een pand-voor-pandaanpak voldoende zijn. Voor een grote portefeuille zoals die van Utrecht is een andere schaal nodig.
De kunst is daarom om eerst goed te kijken naar de omvang van de portefeuille, de eigen organisatie en de beschikbare capaciteit en daar een passende aanpak voor te kiezen.
Utrecht werkt nu verder aan de selectie van de gebouwen die als eerste versneld worden aangepakt en aan de uitvoerings- en aanbestedingsstrategie. Daarbij is één les voor Erik misschien wel het belangrijkst: “Je moet het goed doordenken, maar ook niet eindeloos blijven plannen. Op een gegeven moment moet je gewoon beginnen.”
